부동산
경매 vs 공매, 어떤 것이 더 유리할까?
우주님
2025. 2. 24. 20:00
부동산 투자에 관심 있는 사람이라면 한 번쯤 들어봤을 경매와 공매.
둘 다 부동산을 시세보다 저렴하게 구매할 수 있는 방법이지만, 절차와 특징이 다르기 때문에 자신에게 맞는 방식을 선택하는 것이 중요합니다.
이번 글에서는 경매와 공매의 차이점을 비교하고, 어떤 경우에 유리한지 알아보겠습니다.
경매와 공매의 기본 개념
🔹 경매란?
경매는 법원이 채무자의 부동산을 강제적으로 매각하는 절차입니다.
주로 대출을 갚지 못한 채무자의 부동산이 압류되어 경매로 나오게 됩니다.
법원에서 진행하는 법원경매가 대표적입니다.
경매의 주요 특징
- 법원이 주관하며, 일정한 절차에 따라 진행됨
- 감정평가를 거쳐 경매 시작가(감정가)가 결정됨
- 일반인이 참여 가능하며, 입찰을 통해 낙찰자를 선정함
- 입찰가의 10%를 보증금으로 납부해야 하며, 낙찰 후 일정 기간 내에 잔금 지급
🔹 공매란?
공매는 국가나 공공기관이 소유한 부동산을 매각하는 방식입니다.
대표적으로 한국자산관리공사(캠코)에서 진행하는 온비드 공매가 있습니다.
공매의 주요 특징
- 국세 체납, 공공기관 소유 부동산, 압류 재산 등이 대상
- 법원이 아닌 공공기관에서 진행
- 감정평가 없이 시장 가격을 반영하여 매각가가 책정됨
- 입찰가의 5%~10%를 보증금으로 납부해야 하며, 낙찰 후 잔금 지급
경매와 공매의 차이점 비교
| 구분 | 경매 | 공매 |
| 주관 기관 | 법원 | 공공기관 (캠코, LH 등) |
| 진행 방식 | 감정평가후 법원이 최저가 책정 | 공공기관이 직접 매각 가격 설정 |
| 입찰 방식 | 최저가 이상 최고가 입찰자 선정 | 공고된 가격에 맞춰 응찰 |
| 보증금 | 낙찰가의 10% | 5~10% (기관별 상이) |
| 낙찰 후 잔금 납부 | 일반적으로 60일 내 납부 | 기관별 상이 (30~90일) |
| 점유자 문제 | 기존 세입자 또는 점유자 있을 가능성 높음 | 대부분 명도 완료 상태 |
어떤 경우에 유리할까?
✅ 경매가 유리한 경우
- 저렴한 가격으로 매입하고 싶은 경우
- 감정가 대비 낮은 가격에서 시작하므로 경쟁이 적다면 시세보다 저렴하게 낙찰 가능
- 전문적인 분석이 가능할 경우
- 권리 분석을 통해 유리한 물건을 찾을 수 있음
- 부동산 투자 경험이 있는 경우
- 명도 절차나 세입자 문제를 해결할 수 있는 투자자에게 적합
✅ 공매가 유리한 경우
- 절차가 간단한 것을 선호하는 경우
- 법원을 거치지 않고 온라인(온비드)에서 간편하게 진행
- 명도 문제를 피하고 싶은 경우
- 공매 물건은 대부분 점유자가 없거나 명도가 완료된 상태
- 국공유지나 정부 소유 부동산에 관심이 있는 경우
- 캠코, LH 등에서 진행하는 공매 물건은 일반 경매보다 신뢰도가 높음
경매와 공매의 리스크
⚠ 경매 리스크
- 권리 분석 필요: 근저당권, 가처분, 법적 문제 등 확인 필수
- 점유자 문제: 세입자나 소유자의 명도 협의 필요
- 낙찰 후 대출 어려움: 일반 부동산 매매보다 대출이 까다로울 수 있음
⚠ 공매 리스크
- 감정가 책정 방식: 감정평가 없이 시장 가격 반영, 가성비가 떨어질 수 있음
- 즉시 계약 필요: 낙찰 후 계약을 철회하기 어려움
- 공고 내용 확인 필수: 온비드 공매는 법원 경매보다 정보가 부족할 수 있음
경매 vs. 공매, 어떤 것이 나에게 맞을까?
부동산 경매와 공매는 각기 다른 장단점이 있으며, 투자자의 성향과 목적에 따라 선택해야 합니다.
✔ 경매는 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회가 있지만, 법적 분석과 명도 절차를 해결할 수 있어야 합니다.
✔ 공매는 절차가 간단하고 안정적인 물건이 많지만, 가격이 시세와 비슷하거나 높은 경우도 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
👉 초보자는 공매부터 시작하는 것이 부담이 적고, 경매는 경험을 쌓은 후 도전하는 것이 좋습니다.
어떤 방법을 선택하든, 충분한 공부와 시장 조사가 성공적인 부동산 투자의 핵심입니다. 😊